Spotlight: Immobilienbestand – Schadenanfälligkeit und Versicherungsschutz

Im Rahmen der Veranstaltungsreihe „Spotlight“ fand am 15. Juli 2021 ein Online-Expertentalk zum Thema Schadenanfälligkeit und Versicherungsschutz statt. Der Fokus lag hierbei vor allem auch auf den Veränderungen, die sich durch die Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMOG)-Novelle aus dem Dezember 2020 ergeben. Als Experten waren Michael Commans und Dr. Ernst J. Baumann eingeladen.

Gleich zu Beginn erläuterte Dr. Baumann, dass der Immobilienbestand in Deutschland in Bezug auf den Zustand differenziert betrachtet werden müsse. Es gäbe beim Alter und beim Investitionsstau innerhalb Deutschlands sehr große Unterschiede und auch die Altersstruktur der Besitzer führe dazu, dass Sanierungen eher verschoben werden. „Der Zustand ist von hui bis pfui.“ brachte der Sanierungsexperte es auf den Punkt. Er merkte auch an, dass man bei vielen Immobilien eine strategische und vorausschauende Instandhaltungsplanung vermisse.

Die WEMOG Novelle ziele jedoch genau auf eine wirtschaftliche und ökologische Bewirtschaftung von Immobilien ab, die Nachhaltigkeit in den Fokus rückt. Insofern biete das neue Gesetz zwar durchaus die Rechtsgrundlage für Verwalter, die man lange vermisst hat, aber sie habe auch deutliche Schwachstellen. So seien grundlegende Veränderungen rechtlich nicht immer eindeutig geregelt. An einigen Punkten habe man den Eindruck, dass es sich eher um ein Konjunkturprogramm für die Baubranche und das Handwerk handele, dabei aber die veränderte Marktlage in Bezug auf die Verfügbarkeit von Handwerkern und Material ausgeblendet würde. Auch warnte er vor scheinbar innovativen Schnellschüssen, die technisch noch gar nicht ausgereift sind.

Moderator Thorsten Krings sprach Dr. Baumann dann auf sein bekanntes Zitat an: „Alte Immobilien haben viele Schäden, neue Immobilien haben teure Schäden.“ Dieser löste das Paradox auf. Zwar hätten ältere Immobilien mehr Potenzial für Schäden, doch zeigen aktuelle Statistiken, dass nicht zuletzt durch aufwändigere Baustoffe die Schadenshöhe bei neueren Immobilien pro Einzelschaden deutlich höher ist. Versicherungsprofi Commans bestätigte dies und warnte zudem davor, dass die deutlich größeren Schadenshöhen Versicherungen teurer machen und einige Anbieter die Grundsatzfrage stellen, wie wirtschaftlich Wohngebäudeversicherungen aus ihrer Sicht sind. Deshalb plädierte er nachdrücklich für vorausschauende Verwaltung von Immobilien. „Letztlich ist Schadensvermeidung auch im Interesse des Versicherungsnehmers“, führte er aus.

Commans hob insbesondere die Wartung und Pflege von Nassbereichen hervor, weil gerade dort schnell große Schäden entstehen können, die vermeidbar wären. Dr. Baumann belegte dies mit zahlreichen Praxisbeispielen und wies darauf hin, dass die Schimmelproblematik sowohl bei Alt- wie auch bei Neubauten bestehe. Gerade komplexe Technik erfordere auch eine sachgemäße Nutzung durch den Bewohner. Dies zu vermitteln, sei gerade bei Neubauten eine wichtige Aufgabe für den Verwalter.

Commans betonte, dass Schimmel einer der größten  Kostentreiber sei und nannte einige konkrete Beispiele für gravierende Schäden. Dr. Baumann ergänzte, dass man das Thema zwar nicht auf die leichte Schulter nehmen dürfe, aber gleichzeitig auch zu einer Versachlichung der Diskussion beitragen müsse, weil das Thema von den Medien oft sehr reißerisch dargestellt werde. Es gelte hier, entschieden und vor allem auch besonnen zu handeln.

Der Versicherungsexperte Commans fügte hinzu, dass vor allem auch schnelles Handeln bei der Schadenregulierung entscheidend sei, um effektive Schadensbegrenzung zu betreiben. Deshalb müsse man als Versicherungsnehmer auch sehr genau prüfen, welche Dienstleistungen der Versicherer bei der Schadenregulierung übernimmt. Man dürfe sich da nicht von vermeintlich günstigen Prämien blenden lassen. Vor allem aber sei auch die Professionalität bei der Sanierung auschlaggebend. Moderne Baumaterialien können nicht mehr „einfach so“ von einem talentierten Laien verarbeitet werden, sondern man braucht Handwerker, die darauf spezialisiert sind, die entsprechenden Richtlinien kennen und anwenden können.

Alles in allem zeigte sich in der Veranstaltung, dass die WEMOG-Novelle grundsätzlich vom Leitbild der wirtschaftlichen und ökologischen Nachhaltigkeit geprägt ist, dabei an vielen Punkten den Verwalter jedoch allein lässt und nicht die erwartete Rechtssicherheit schafft. Zur Nachhaltigkeit gehört maßgeblich eine vorausschauende Verwaltung, was an den Immobilienverwalter ganz neue Ansprüche stellt, insbesondere in Bezug auf die Kommunikation mit Mietern und Eigentümern. Gerade die Beispiele vom Umgang mit Schimmelbefall oder aber mit durch falsches Nutzerverhalten hervorgerufenen Schäden zeigen dies.

Vor allem gilt, dass das billigste Angebot zur Sanierung in der Regel nicht das wirtschaftlichste ist. Bei einer langfristigen Betrachtung müssen die Professionalität der Partner und die Güte der Arbeit im Vordergrund stehen. Besonders beim Problem Schimmel, muss eine Sanierung zeitnah erfolgen, um größere Schäden zu verhindern und sie muss professionell durchgeführt werden, um den Wert der Immobilie dauerhaft zu erhalten.

Schlussendlich hat ein intakter Immobilienbestand dann auch positive Auswirkungen auf den Wert des Verwaltungsunternehmens – ein für Käufer und Verkäufer wichtiger Aspekt.

Zu den Gesprächspartnern

Commans ist gelernter Versicherungskaufmann und seit 40 Jahren in der Branche. Er ist Mitglied der Geschäftsführung der BEST GRUPPE, einem unabhängigen Versicherungsmakler, der auf Immobilienverwalter spezialisiert ist und über 800 Immobilienverwalter betreut. Dr. Baumann ist erster Vorsitzender des Fachverbands Sanierung und Umwelt FSU e.V. und Bereichsleiter Unternehmensstrategie bei BELFOR, einer auf Schadenregulierung spezialisierten Unternehmensgruppe. Dr. Baumann ist nicht nur Experte für nachhaltige Wasser- und Feuchtschadensanierung, sondern auch Mitverfasser zahlreicher Richtlinien zu Brand-, Wasser- und Schimmelpilzsanierung.